Makelaar: wees secuur met uw taxatie


Naar aanleiding van een uitspraak van de Hoge Raad van 14 april 2012 (LJN: BV 9531) en naar aanleiding van een casus die bij ons op kantoor speelt ben ik verder gaan zoeken naar uitspraken die betrekking hebben op een te hoge taxatie van een onroerende zaak. Bij deze zoektocht stuitte ik op een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 9 december 2009 (LJN: BL6689).

De casus:
Een makelaar stelt in opdracht van een eigenaar van een woning (eiseres) de waardebepaling vast.  Eiseres stelt dat de makelaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft bepaald, het geen heeft geleid tot vertraagde verkoop van de woning. De schade die eiseres vordert bestaat uit extra woonlasten en een extra financiering (rentelasten) omdat eiseres al een nieuwe woning had gekocht. De rechtbank verwerpt alle verweren van de makelaar en wijst de geleden en de toekomstige schade toe, op grond van toerekenbare tekortkoming van de makelaar.

De makelaar had in augustus 2007 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en eigen gebruik bepaald op € 205.000,00. Op advies van de makelaar heeft eiseres de woning via de makelaar voor € 205.000,00 te koop gezet. In december krijgt eiseres een bod van € 105.000,00. In maart 2008 beëindigt eiseres de verkoopopdracht. Eiseres vraagt een andere makelaar om de woning te verkopen. Deze adviseert een vraagprijs van € 174.000,00 k.k. en een te verwachten verkoopopbrengst van € 160.000,00 k.k. In april 2008 wordt de woning verkocht voor € 165.000,00.

Eiseres vordert vanwege een toerekenbare tekortkoming van de makelaar betaling van kosten, vervallen rentetermijnen en toekomstige rentetermijnen. De makelaar voert een aantal verweren aan, die door eiseres worden weerlegd. Een van de verweren van de makelaar was dat hij de waarde had bepaald aan de hand van de WOZ waarde. Eiseres wist dit verweer te weerleggen door te stellen dat de WOZ waarde gebaseerd is op slechts een oppervlakkige vergelijking van vergelijkbare panden in de regio zonder dat voldoende rekening wordt gehouden met de specifieke goede dan wel slechte staat van de woning, zodat een eventuele noodzaak van opknapwerkzaamheden binnen het huis , zoals in het onderhavige geval niet wordt mee gecalculeerd.

Een makelaar dient bij een waardebepaling zelf de woning goed te doorlopen en aan te geven wat de toestand van de woning is. Indien de woning achterstallig onderhoud heeft, dan moet de makelaar dit in zijn rapport vermelden. Hij kan de waardebepaling met achterstallig onderhoud geven en die van in opgeknapte toestand. In casu was de makelaar ervan uitgegaan dat verkoper de woning zou opknappen. Dit bleek niet het geval te zijn.

In de aangehaalde procedure die tot de Hoge Raad is gegaan werd niet aangenomen dat de makelaar toerekenbaar tekort was geschoten. De reden hiervan is onduidelijk.

Een lering die uit deze uitspraken getrokken kan worden is dat: “wat waard is gedaan te worden, is waard om goed gedaan te worden”. Een makelaar dient uiterst zorgvuldig de waarde van een woning te bepalen. Voor verkopers die al lang met een onverkoopbare woning in hun maag zitten is het verstandig om de woning te laten hertaxeren en het oude taxatierapport onder de loep te nemen.

Voor meer advies kunt u mailen naar Mark Begheijn: m.begheijn@hijink.com of bellen: 024-3886680.

Geen contract toch betalen

Parkmanagement wordt steeds meer toegepast om industrieterreinen te beheren, te beveiligen maar ook om gezamenlijk in te kopen.  Er wordt een vereniging of een andere rechtspersoon opgericht die genoemde aspecten regelt, maar ook andere taken op zich neemt. De ondernemers die op het industrieterrein gevestigd zijn betalen een bijdrage aan de parkmanager die vervolgens zijn taken gaat uitvoeren. Echter hoeven niet alle ondernemers die op het industrieterrein gevestigd zijn lid te worden, tenzij de gemeente dit bij het gronduitgiftebeleid heeft opgelegd.  De ondernemers die geen lid zijn profiteren vaak wel van hetgeen door de parkmanager wordt geregeld. Zoals beveiliging van het industrieterrein. De ondernemer die niet betaalt maar wel profiteert wordt aangeduid als: “Free Rider”.  Op 19 april 2011 heeft het Hof Den Bosch een arrest gewezen (LJN: BQ2225), waarin is bepaald dat er sprake kan zijn van ongerechtvaardigde verrijking.

De casus die aan het Hof werd voorgelegd:
Normaal gesproken wordt de bijdrage van de kosten van een park via de vereniging van eigenaren of via een beheersovereenkomst geregeld. Hier was dit niet bij een bungalow geregeld. Het Hof oordeelde dat het onvermijdelijk is dat een eigenaar van een bungalow voordeel zal genieten van de voorzieningen die in het bungalowpark aanwezig zijn. Het Hof oordeelt dat op grond van de wettelijke regeling van ongerechtvaardigde verrijking dat op basis van de redelijkheid en billijkheid een rechtsverhouding tussen de eigenaar van de bungalow en de parkbeheerder bestaat. Deze rechtsverhouding leidt ertoe dat de eigenaar van de bungalow gehouden is een redelijke vergoeding te betalen.  De verplichting tot het betalen van een bijdrage blijft beperkt tot de vaste kosten voor de instandhouding en het onderhoud van de basis infrastructuur. Dit zijn de voorzieningen die gebruikelijk zijn en die naar hedendaagse maatstaven voor een normale bewoning niet goed gemist kunnen worden.

Het Hof schrijft verder over ongerechtvaardigde verrijking het volgende: “artikel 6:162 lid 1 BW bepaalt dat een ongerechtvaardigde verrijking kan leiden tot een vergoedingsplicht voor zover dit redelijk is en voor een opgedrongen verrijking geldt dat het – als regel – niet redelijk zou zijn daarvoor een vergoeding toe te kennen.”  Dit impliceert dat onder omstandigheden een opgedrongen verrijking onder omstandigheden ook voor vergoeding in aanmerking kan komen, indien dit voldoende gemotiveerd wordt.

Deze uitspraak kan naar parkmanagement worden doorgetrokken. Voor zover ik weet is er nog geen uitspraak die 1 op 1 van toepassing is op parkmanagement/free riders. Met deze uitspraak in de hand zou een gokje gewaagd kunnen worden.


Voor meer informatie kunt u met mr. Mark Begheijn (m.begheijn@hijink.com) contact opnemen. Hij kan u vrijblijvend adviseren.
Hijink Advocaten,  024-3886680, www.hijink.com

Verkrijgende verjaring registergoed na 10 jaar

Verkrijging registergoed na 10 jaar!

In mijn vorige artikel “mijn en dein” dat ging over erfgrens verjaring, schreef ik over de verkrijgende verjaring. Op de site rechtspraak.nl viel mijn oog op een interessante uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 7 februari 2012 (LJN: BV3662). Wat deed zich hier voor. Eiser (Dein) in eerste aanleg vorderde van gedaagde (Mijn) in eerste aanleg om bouwwerken weg te nemen die op “zijn eigendom”  (perceel 1) zouden staan. In reconventie vraagt Mijn een verklaring voor recht dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van perceel 1. De rechtbank oordeelt dat de vordering van Dein wordt afgewezen en dat de verklaring voor recht van Mijn wordt toegewezen. Gedaagde Mijn is eigenaar van perceel 1 geworden. Eiser “Dein”  is het hier niet mee eens en gaat tegen dit vonnis in hoger beroep.  Dein vordert bij arrest het vonnis in eerste aanleg te vernietigen en verder hetzelfde als hij in eerste aanleg heeft gevorderd.

Het Hof stelt het volgende voorop: “artikel 3:99 BW vereist voor de verkrijgende verjaring van registergoederen een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende 10 jaar. In het tussenvonnis van 19 augustus 2009 is onder 3.13 overwogen dat door [appellant] (Dein) niet, danwel onvoldoende is betwist dat [geïntimeerde] (Mijn) te goeder trouw was. Nu daartegen geen grief is gericht, gaat het hof daarvan uit. Of sprake is van bezit wordt, zoals ook de rechtbank in onderdeel 3.7 van het tussenvonnis van 19 augustus 2009 heeft overwogen, beoordeeld naar verkeersopvatting op grond van de uiterlijke feiten en met inachtneming van de regels in de artikelen 3:109 e.v. BW (zoals is bepaald in artikel 3:108 BW).” Het Hof overweegt verder dat uit het gegeven bewijs niet is komen vast te staan dat de erfgrens ergens anders zou hebben gestaan en laat het vonnis in eerste aanleg in stand.

Wat maakt deze uitspraak nu interessant. Indien verweer wordt gevoerd tegen een verjaring dan moet ook gesteld worden dat er sprake is van een verkrijger van een registergoed die te kwader trouw is. Indien dit niet wordt gedaan dan neemt de rechtbank aan dat er sprake is van verkrijgende verjaring van een registergoed te goeder trouw. Bij verjaring te kwader trouw is de verjaringstermijn 20 jaar. Bij verjaring te goeder trouw is de verjaringstermijn 10 jaar. Dit is een wezenlijk verschil met name voor het bewijs dat geleverd moet worden.  De verkrijger moet namelijk bewijzen dat de erfafscheiding – in deze een hekwerk – er al 10 of 20 jaar op die plek staat.  20 jaar teruggaan in de tijd is moeilijker dan 10 jaar.

Tip: voor degene die zich tegen de verjaring verweert, dient altijd te roepen dat de verkrijger van het registergoed te kwader trouw is.  Voor degene die zich op de verjaring beroept, dient deze primair een beroep op de goeder trouw te doen en subsidiair op de kwader trouw. Lever het bewijs voor de 20 jaar, dan zit u altijd aan de veilige kant.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met m.begheijn@hijink.com of bellen naar 024-3886680. U verkrijgt dan vrijblijvende informatie. 

erfgrens verjaring

Mijn en Dein

Het meest ‘omvattende recht’ is het eigendomsrecht. Althans dat denken de meeste mensen. Niets is minder waar. Door het langdurig onafgebroken in bezit nemen van een stuk grond van een ander kan dein mijn worden. Dit is de verkrijgende verjaring. Bij onroerend goed is de verjaringstermijn over het algemeen 20 jaar. De verkrijger kan namelijk het kadaster raadplegen.

Een voorbeeld:
U koopt een perceel grond met daarop een huis. Dit perceel grenst aan een plantsoen dat eigendom van de gemeente is. Als goed Nederlander omheint u uw tuin met een mooi hekwerk. Dit hekwerk plaatst u echter niet op de erfgrens, maar een halve meter over de erfgrens. U richt uw tuin mooi in een gaat lekker wonen. Op een gegeven moment start de gemeente waarin u woont een erfgrenzenproject op.  De dienstdoende ambtenaar komt bij u aan de deur en deelt u mee dat uw hekwerk niet op de erfgrens staat, maar dat deze een halve meter over de erfgrens staat. Deze ambtenaar verzoekt u om uw hekwerk af te breken en deze op de erfgrens te plaatsen. Voor u is het dan van belang om na te gaan sinds wanneer u het hekwerk op een halve meter buiten de erfgrens heeft geplaatst. Er kan namelijk sprake zijn van verkrijgende verjaring en dat dein mijn wordt!

De voorwaarden:
Voor de verkrijgende verjaring van onroerend goed is van belang dat u een onafgebroken bezit heeft van 20 jaar of meer. Hierna wordt u – onder omstandigheden – eigenaar van de onroerende zaak. Er wordt gekeken of naar verkeersopvatting er sprake is van inbezitneming. In het bovenstaande geval kunt u de gemeente vorderen om mee te werken dat de grens in de openbare registers wordt vastgelegd.

Tip:
Verzamel zoveel mogelijk informatie – bijvoorbeeld foto’s – waaruit blijkt dat u het perceel al meer dan 20 jaar in bezit heeft. Bij twijfel kunt u met mr. Mark Begheijn (m.begheijn@hijink.com) contact opnemen. Hij kan u vrijblijvend adviseren.

Hijink Advocaten,  024-3886680, www.hijink.com